Ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Immobilienkredit – so geht’s!

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Das Prinzip bei Krediten ist immer dasselbe: Der Kunde leiht sich Geld bei seiner Bank und verpflichtet sich im Gegenzug dazu, den geliehenen Betrag in bestimmten Raten plus Zinsen zurückzubezahlen. Zahlt der Kunde seinen Kredit vor dem Ende der eigentlichen Laufzeit zurück, entgeht der Bank ein Teil der vereinbarten Zinsen. Deshalb verlangen die meisten Banken eine Entschädigung dafür, wenn der Kunde seinen Kredit vorzeitig ablöst. Weil dann die Raten zu einem Zeitpunkt zurückbezahlt werden, bevor sie überhaupt fällig sind, spricht das Gesetz von einer Vorfälligkeitsentschädigung. Es gilt die Faustregel: Je früher ein Darlehen zurückbezahlt wird, umso höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Darf die Bank überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Grundsätzlich steht es den Banken frei, eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Fall einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung zu verlangen. Wie sich aus dem Wortlaut des § 502 Abs. 1 BGB ergibt, sind die Kreditinstitute hierzu jedoch nicht verpflichtet. Die Banken können daher frei entscheiden, ob sie eine solche Entschädigung verlangen oder nicht.

Aus diesem Grund sind Banken dazu verpflichtet, den Verbraucher im Vertragstext genau darüber zu informieren, ob sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB i.V.m. § 492 Abs. 2 BGB).

Wie wird die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die exakte Berechnung ist aufwendig und kompliziert. Die gängigsten Berechnungsmethoden sind die Aktiv-Aktiv-Methode und die Aktiv-Passiv-Methode: 

Aktiv-Aktiv-Methode

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird angenommen, dass die Bank die ihr vorzeitig zurückbezahlten Raten sofort erneut als Immobiliendarlehen verleiht. Kann das zurückbezahlte Geld von der Bank nur zu einem geringeren Zinssatz weiterverliehen werden, ergibt sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung aus der Differenz zwischen dem Zinssatz des zurückgezahlten Kredits und dem aktuellen Zinssatz für ein Darlehen, das der Restlaufzeit des Alt-Kredits entspricht. 

Dabei sind jedoch zahlreiche weitere Parameter wie die Verwaltungskosten an der Darlehensrate abzuziehen.

Aktiv-Passiv-Methode

Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird unterstellt, dass die Bank die vorzeitig zurückbezahlte Darlehenssumme auf dem Kapitalmarkt in sichere Anlagen wie Hypothekenpfandbriefe investiert. Die Vorfälligkeitsentschädigung errechnet sich somit aus der Differenz zwischen den Zinserträgen des ursprünglichen Darlehens und den Renditen laufzeitkongruenter Hypothekenpfandbriefe. Auch hier sind weitere Parameter wie der Verwaltungsaufwand der Bank oder ein durch die Anlage in Hypothekenpfandbriefe gesunkenes Ausfallrisiko zu berücksichtigen.

Wie genau muss die Bank über die Vorfälligkeitsentschädigung informieren?

Seit dem 21. März 2016 (Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie) müssen Banken ihre Kunden nicht nur darüber informieren, ob sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern auch wie sich die Höhe der Entschädigung berechnet. Im Vertragstext ist die Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung klar und verständlich darzustellen (Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB i.V.m. § 492 Abs. 2 BGB).

Dem Kunden als Laien soll es durch die Angabe der Berechnungsmethode möglich sein, die Höhe der zu zahlenden Entschädigung grob abschätzen zu können.

Die Frage, wann die Mitteilung der Berechnungsmethode klar und verständlich ist, beschäftigte bereits zahlreiche Gerichte, so auch den Bundesgerichtshof (BGH). Dieser urteilte, dass „die wesentlichen Parameter [der Berechnung] in groben Zügen zu benennen“ sind (BGH, Urteil vom 5. November 2019 – XI ZR 650/18).

Diese Parameter sind laut dem BGH:

• Das zwischenzeitlich veränderte Zinsniveau (als Ausgangspunkt für die Berechnung des Zinsverschlechterungsschadens), 
• die für das Darlehen ursprünglich vereinbarten Zahlungsströme (als Grundlage der sog. Cash-Flow-Methode), 
• den der Bank entgangenen Gewinn (als Ausgangspunkt für die Berechnung des Zinsmargenschadens), 
• die infolge der vorzeitigen Rückzahlung ersparten Risiko- und Verwaltungskosten (als Abzugsposten) und 
• den mit der vorzeitigen Rückzahlung verbundenen Verwaltungsaufwand.

Viele Banken machen falsche Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung!

Die vom BGH geforderten Mindestvorgaben sind bereits kaum dazu geeignet, dass der „normal informierte“ Verbraucher die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung realistisch abschätzen kann. Dennoch halten sich zahlreiche Banken und Sparkassen noch nicht einmal an diese Mindestanforderungen.

Ausschweifende, unverständliche oder unvollständige Angaben zur Berechnungsmethode sind keine Seltenheit. Auch große Kreditinstitute, Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben in ihren Verträgen meist geschlampt.

Kein Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung bei falscher Information!

So gravierend die Folgen falscher Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für Banken auch sein mögen, so erfreulich sind sie für deren Kunden. Denn informiert die Bank fehlerhaft, ist der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ausgeschlossen.

Verbraucher können dann also ihr Darlehen zurückbezahlen, ohne dass die Bank hierfür Gebühren erheben darf.

Kann man eine bereits bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern?

Wurde trotz falscher Angaben im Vertragstext eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Kunden bereits bezahlt, kann die Zahlung zurückgefordert werden. Die Verjährungsfrist für die Rückforderung beträgt drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Zahlung der Entschädigung an das Kreditinstitut erfolgte (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zum Beispiel im Jahr 2020 entrichtet wurde, kann bis zum 31. Dezember 2023 zurückgeholt werden. 

Was können unsere Experten für Sie tun? 

Sie möchten Ihren Immobilienkredit ablösen und fürchten eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung? Sie haben Ihren Immobilienkredit bereits zurückbezahlt und mussten hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten? Unsere Anwälte für Bankrecht überprüfen anhand Ihrer Vertragsunterlagen für Sie, ob Ihrer Bank tatsächlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zusteht. Entsprechen die Angaben im Kreditvertrag – wie so häufig – nicht den gesetzlichen Anforderungen, kümmern sich unsere Experten für Bankrecht um die Abwehr der unberechtigten Forderung Ihrer Bank oder setzen Ihren Anspruch auf Rückzahlung der bereits bezahlten Vorfälligkeitsentschädigung für Sie durch. Ziel ist es dabei, dass unsere Anwälte die Forderung der Bank vollständig abwehren oder eine geleistete Zahlung in voller Höhe zurückholen. 

Unsere Anwälte für Bankrecht setzen Ihre Ansprüche kompromisslos und kompetent durch. Kontaktieren Sie uns noch heute.