Vorsicht, wenn die WEG für einzelne Wohnungseigentümer gegenüber Dritten in Vorleistung geht.

In einem vom Amtsgericht Augsburg zu entscheidenden Fall, war es einer Wohnungseigentümerin aufgrund besonderer Umstände möglich, diverse Badezimmerausstattungsgegenstände auf Kosten der WEG in ihr Sondereigentum eingebaut zu erlangen (Amtsgericht Augsburg, Az.: 30 C 4865/17 WEG).

In der Wohnung der Wohnungseigentümerin wurden aufgrund eines Leitungswasserschadens Sanierungsmaßnahmen notwendig. Die Arbeiten betrafen sowohl Teile des Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums. Der gesamte Schaden war von der Wohngebäudeversicherung gedeckt. Zunächst wurden Kostenvoranschläge für die Wohngebäudeversicherung eingeholt. Der Kostenvoranschlag der Firma A lautete über 10.143,56 € brutto.
Seitens der Wohngebäudeversicherung wurde ein freier Sachverständiger herangezogen. Dieser erteilte bzgl. des Angebotes der Firma A die Freigabe. Die Firma A wurde durch die Hausverwaltung mit den Sanierungsarbeiten gemäß des Kostenvoranschlags beauftragt. Die Hausverwaltung beauftragte hier also nur die tatsächlich notwendigen Sanierungsarbeiten, welche sich jedoch teilweise auch auf das Sondereigentum bezogen.
Die Wohnungseigentümerin beauftragte darüber hinaus die Firma A mit der Installation eines Waschtisches mit Zubehör und eines WandtiefspüI-WCs mit Zubehör. Beides war durch den Wasserschaden nicht zerstört worden und auch im ursprünglichen Angebot der Firma A nicht enthalten.
Die Rechnung der Firma A vom 17.05.2015 lautete auf 10.118,57 € brutto und enthielt sämtliche Arbeiten. Es wurde also nicht zwischen dem Auftrag der WEG und dem Auftrag der Wohnungseigentümerin differenziert. Die Rechnung wurde nur an die Hausverwaltung verschickt und lautete auf die WEG. Die Hausverwaltung glich die Rechnung vollständig aus. Offensichtlich war der Rahmen des Kostenvoranschlages, welchen die Wohngebäudeversicherung freigegeben hatte, eingehalten worden.
Die Wohngebäudeversicherung bemängelte dann aber nach einer gutachterlichen Prüfung der Rechnung, dass in Höhe von 2.046,80 € brutto nicht schadenskausale Maßnahmen aus Material- und Arbeitsaufwand in der Rechnung enthalten seien und verweigerte in dieser Höhe die Zahlung. Dabei handelte es sich um die Installation des Waschtisches mit Zubehör und des WandtiefspüI-WCs mit Zubehör (Die ursprünglich beauftragten Arbeiten war tatsächlich billiger als im Kostenvoranschlag ausgewiesen).

Der Differenzbetrag wurde dann mit Schreiben vom 20.03.2017 gegenüber der Wohnungseigentümerin durch die Hausverwaltung für die WEG geltend gemacht. Schließlich hatte die Wohnungseigentümerin die zusätzlichen Arbeiten tatsächlich selber beauftragt. Die WEG hatte die Rechnung der Firma A lediglich versehentlich in voller Höhe ausgeglichen und dabei übersehen, dass weitere nicht-schadenskausale Arbeiten enthalten waren. Im Frühjahr 2016 kam es zur Insolvenz der Firma A. Die Wohnungseigentümerin verweigerte jegliche Zahlung an die WEG.
Die WEG verklagte die Wohnungseigentümerin daraufhin auf Zahlung des Differenzbetrags, da sie der Ansicht war, diese habe den seitens der WEG bezahlten Betrag an die WEG zu leisten, da diese versehentlich in Vorleistung gegangen war. Die Wohnungseigentümerin war hingegen der Ansicht, die Hausverwaltung hätte die Rechnung der Firma B nicht ohne genaue Prüfung ausgleichen dürfen. Die Hausverwaltung könne für die WEG den von ihr ohne Rechtsgrund bezahlten Betrag nur von der Firma A zurückverlangen.

Das Amtsgericht Augsburg hat die Klage der WEG abgewiesen.

Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag liege nicht vor, da seitens der Leistenden, vertreten durch die Hausverwaltung, kein Fremdgeschäftsführungswille vorgelegen habe. Vielmehr handele es sich hier um einen Fall des § 687 BGB, nachdem die §§ 677 ff. BGB keine Anwendung finden.
Auch habe die WEG keinen Anspruch aus § 812 BGB gegenüber der Wohnungseigentümerin.
Durch Zahlung der WEG an die Firma A wurde seitens der WEG zunächst eine Leistung gegenüber der Firma A vorgenommen. Hierunter verstehe man jede bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens. Durch die Bezahlung der Rechnung wurde das Vermögen der Firma A willentlich vermehrt.
Auch liege kein Rechtsgrund vor, da unstreitig Auftraggeber nicht die WEG, sondern vielmehr die Wohnungseigentümerin war.
Bei einer Rückabwicklung gelte jedoch immer der Grundsatz des Vorranges der Leistungskondition.
Die Hausverwaltung habe vorliegend eine Schuld der Wohnungseigentümerin getilgt. Leistete der Zuwendende ohne Fremdtilgungswillen, insbesondere ohne Rücksicht auf den wahren Schuldner nur zur Erfüllung einer eigenen Verbindlichkeit an den Gläubiger, wird der Schuldner durch diese Zahlung in der Regel nicht befreit. Der Zuwendende hat einen Anspruch gegenüber dem Begünstigten, aber nicht gegenüber dem Gläubiger. Dies gilt auch, wenn der Zuwendende die Zuwendung in der irrigen Annahme erbringt, selbst verpflichtet zu sein (vgl. Palandt § 812, Rn 54, 56, 63).
Vorliegend hat somit die WEG lediglich einen Rückabwicklungsanspruch gegenüber der Firma A. Diese wurde jedoch zwischenzeitlich insolvent. Die Insolvenz des Zuwendungsempfängers ändert jedoch die einzuhaltende Rückabwicklung innerhalb der Bereicherungskette nicht.