Mein Mieter bezahlt die Miete nicht – was kann ich als Vermieter tun?
Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung
Zahlt der Mieter seine Miete nicht, so möchte der Vermieter den Mieter meist schnellstmöglich „loswerden“. Deshalb sollte zunächst immer die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung erwogen werden.
Dem Vermieter steht bei ausbleibenden Mietzahlungen das Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung zu, wenn der Mieter entweder zwei aufeinander folgende Termine mit der ganzen oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder sich über einen längeren Zeitraum mit Mietzahlungen im Rückstand befindet, die dem Wert von zwei Monatsmieten entsprechen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB).
Die Miete in diesem Sinne umfasst dabei nicht nur die Kaltmiete, sondern die Miete samt Nebenkosten (sog. Warmmiete). Die Frage, wann ein nicht unerheblicher Teil der Miete (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) 2. Alt. BGB) vorliegt, bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
„Ein nicht unerheblicher Teil der Miete wird angenommen, wenn bei zwei aufeinander folgenden Terminen summiert ein Mietrückstand von mehr als einer „normalen“ Monatsmiete besteht (BGH, Urteil vom 23. Juli 2008, Az. XII ZR 134/06).“
Liegen die genannten Voraussetzungen vor, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Angabe des Kündigungsgrundes enthalten (§§ 543, 569 Abs. 4 BGB).
Gerichtlich wird zudem in der Regel die Einräumung einer Räumungsfrist durch den Vermieter von mindestens einer Woche gefordert. Binnen dieses Zeitraums hat der Mieter die Gelegenheit, seinen Auszug durchzuführen (BGH, Urteil vom 18. Juli 2012, Az. VIII ZR 107/12).
„Eine vorherige Abmahnung des säumigen Mieters ist nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB).“
Weigert sich der Mieter trotz der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung auszuziehen, so muss der Auszug des Vermieters mittels einer Räumungsklage durchgesetzt werden.
Außerordentliche Kündigung wird durch Zahlung des Mieters unwirksam
Aufgrund des strengen Mieterschutzes bleibt dem säumigen Mieter jedoch genug Zeit, eine außerordentliche Kündigung abzuwenden.
Begleicht der Mieter seinen Rückstand noch bevor die außerordentliche Kündigung überhaupt durch den Vermieter ausgesprochen wird, kann erst gar nicht wirksam gekündigt werden (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).
Aber auch eine bereits ausgesprochene außerordentliche Kündigung verliert durch die vollständige Begleichung der Mietschulden ihre Wirksamkeit. Der säumige Mieter kann dies theoretisch sogar noch bis zu zwei Monate tun, nachdem ihm die Räumungsklage zuging (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine auf diese Weise unwirksam gewordene Kündigung, lebt auch dann nicht wieder auf, wenn der Mieter später erneut in Zahlungsverzug gerät. Der Vermieter muss dann eine neue außerordentliche Kündigung aussprechen.
Hilfsweise ordentliche Kündigung ratsam!
Hat der Vermieter bereits den Schritt einer außerordentlichen Kündigung gewählt, kann davon ausgegangen werden, dass er kein Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem jeweiligen Mieter hat.
„Um sicher zu stellen, dass der Mieter auch wirklich ausziehen muss, ist dringend anzuraten, neben der außerordentlichen Kündigung auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) auszusprechen.“
Denn im Rahmen einer ordentlichen Kündigung besteht für den Mieter nicht mehr die Möglichkeit, durch Zahlung der Rückstände die Kündigung zu verhindern (BGH, Urteil vom 19. September 2018, Az. VIII 231/17).
Gleichwohl müssen bei einer ordentlichen Kündigung die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB) beachtet werden. Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich 3 Monate (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), verlängert sich jedoch nach einer Mietdauer von 5 Jahren sowie nach 8 Jahren um jeweils weitere 3 Monate (§ 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB).
Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, bleibt nur: die Räumungsklage
Ignoriert der säumige Mieter die Aufforderung zum Auszug, bleibt dem Vermieter zur Durchsetzung seiner Interessen nur die Räumungsklage. Ist sie erfolgreich, erwirbt der Vermieter einen sog. Räumungstitel. Mit ihm kann ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung beauftragt werden.
Unter Umständen kann der Mieter jedoch auf Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) hoffen.
Hierzu muss jedoch der Mieter selbst aktiv werden. Denn es ist ein gesonderter, eigener Antrag des Mieters notwendig, in dem er begründen muss, warum eine Räumung im vorliegenden Fall eine sog. unzulässige sittenwidrige Härte darstellt. Mögliche Gründe für einen gewährten Vollstreckungsschutz sind etwa eine Schwangerschaft, drohende Obdachlosigkeit einer Familie oder Suizidgefahr des Mieters.
In der Regel wird der Vollstreckungsschutz zeitlich befristet. Wird dem Mieter Räumungsschutz gewährt, so braucht der Vermieter deshalb nach Ablauf dieser Frist keine neue Räumungsklage zu erheben. Vielmehr kann der Gerichtsvollzieher sofort mit der Räumung der Wohnung beginnen.
Das Gericht kann dem Mieter jedoch auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist einräumen, binnen der der Mieter den Auszug organisieren und durchführen kann (§ 721 Abs. 1 ZPO).
Für Vermieter, die den Auszug ihres Mieters vorantreiben wollen, empfiehlt es sich daher schnellstmöglich und ohne Rücksicht auf etwaige Härtefälle eine Räumungsklage anzustoßen. Ein schlechtes Gewissen braucht ihn dabei nicht zu plagen, da der Mieter selbst aktiv werden und einen Vollstreckungsschutz beantragen kann. Als separater Antrag des Mieters mit einem eigenen Verfahren hat dieser auf den Erfolg der Räumungsklage keinerlei Auswirkungen.
Zögern lohnt daher nicht, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt!
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