Kaution & Mietvertrag – das Wichtigste zur Mietkaution in Kürze!

September 18, 2018
Mietrecht

Inhaltsverzeichnis

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Was versteht man unter Kaution?

Die Mietkaution ist eine freiwillige, aber übliche Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter, um künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis abzusichern. Zu solchen Ansprüchen zählen etwa:

rückständige Mieten
rückständige Betriebskosten
zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
Beschädigungen der Wohnung durch den Mieter

Muss der Mieter verpflichtend eine Kaution an den Vermieter zahlen?

Kein Mieter wird durch den Abschluss des Mietvertrages automatisch dazu verpflichtet eine Mietkaution zu bezahlen. Allerdings darf im Mietvertrag eine derartige Mietsicherheit gemäß § 551 BGB vereinbart werden.

Wie hoch darf die Kaution maximal sein?

Die Höhe der Mietkaution kann individuell ausgehandelt werden. Es gibt jedoch eine absolute Obergrenze bei Wohnraummietverhältnissen: Mehr als drei Monatsmieten – ohne Nebenkostenvorauszahlung – darf der Vermieter nie fordern (§ 551 Abs. 1 BGB).
Ausnahme: Will der Mieter seine Wohnung behindertengerecht ausbauen, kann der Vermieter für die späteren Rückbaukosten eine zusätzliche Sicherheit verlangen.

Wann muss die Kaution bezahlt werden?

Die Kaution wird mit dem Beginn des Mietverhältnisses zur Zahlung fällig.

Darf der Mieter die Kaution in Raten bezahlen?

Sofern die Zahlung in Bar oder durch Überweisung an den Vermieter erfolgt, muss sie nicht sofort vollständig erfolgen, sondern kann in drei gleichen Raten gezahlt werden. Wichtig ist lediglich, dass die erste der drei Raten zu Beginn des Mietverhältnisses auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist (§ 551 Abs. 2 BGB).

Darf der Vermieter eine Mietkaution auch nach Vertragsschluss vom Mieter verlangen?

Wenn im Mietvertrag keine Kaution vereinbart worden ist, darf der Vermieter ohne Einverständnis des Mieters nachträglich keine Mietkaution verlangen. Eine entsprechende Vertragsanpassung aber ist für den Mieter keinesfalls verpflichtend.

Muss der Mieter seine Kaution in Bar bezahlen?

Wenn eine Kaution in einem Mietvertrag vereinbart wird, kommen unterschiedliche Kautionsformen in Betracht.

Denkbar ist eine sogenannte Kautionsbürgschaft, Raten- oder Dispokredite, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches, ein Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird.

Die Parteien sind völlig frei darin, für welche Form der Kaution sie sich im Mietvertrag letztlich entscheiden.

Am häufigsten ist die sogenannte Barkaution. Hier übergibt oder überweist der Mieter an den Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Die Mietkaution hat den Zweck, mögliche Ansprüche des Vermieters aufgrund des Mietverhältnisses zu sichern. Deshalb darf die Kaution auch nur hierfür verwendet werden. Je nach Umfang der Forderung des Vermieters, darf er die Kaution teilweise oder gänzlich einbehalten und mit dieser verrechnen. Mit anderen Ansprüchen als denen aus dem Mietvertrag darf der Vermieter die Kaution nicht verrechnen (BGH, Urteil vom 11.7.2012, AZ: VIII ZR 36/12).

Der Vermieter darf die Miete deshalb bei folgenden Ansprüchen teilweise oder ganz einbehalten bzw. verrechnen:

Der Mieter ist mit Mietzahlungen im Rückstand
Der Mieter ist mit Zahlungen der Nebenkosten (Betriebskosten) im Rückstand
Der Mieter hat vereinbarte (!) Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen
Der Mieter hat Schäden am Mietobjekt verursacht, die der Vermieter nun reparieren lässt.

Das Einbehalten der Kaution aufgrund von vorzunehmenden Schönheitsreparaturen setzt aber voraus, dass der Mieter laut Mietvertrag für die Instandsetzung zuständig ist. Wurde diese nicht explizit im Mietvertrag geregelt, muss der Vermieter derartige Mängel selbst beseitigen.

Wurden bei der Wohnungsübergabe berechtigte Mängel festgestellt und im Übergabeprotokoll festgehalten, erhält der Mieter eine Frist, innerhalb derer er die Mängel ausbessern muss. Falls der Mieter die Mängel nicht rechtzeitig selbst beseitigt, kann der Vermieter die Mängelbeseitigung auf Rechnung und Kosten des Mieters übernehmen und von der Kaution abziehen.

Stellt der Vermieter im Nachhinein zusätzliche Mängel fest, die nicht im Übergabeprotokoll fixiert wurden, können diese nicht mehr geltend gemacht werden. Das Übergabeprotokoll ist bindend und der Mieter kann entsprechend nur für Schäden und Mängel zur Verantwortung gezogen werden, die bereits im Protokoll festgehalten wurden. Daher ist es auch unzulässig, dass der Vermieter für solche nachträglichen Mängel einen Teil der Mietkaution einbehält. In diesem Fall dient das Übergabeprotokoll als beweissicherer Nachweis.

Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Wann genau der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss, ist gesetzlich nicht geregelt. Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter in der Regel eine Prüfungsfrist für mögliche Ansprüche aufgrund des Mietverhältnisses von drei bis sechs Monaten. Danach muss er die Mietkaution ausbezahlen (§ 548 BGB).
Wie lange die Frist im konkreten Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Diese Prüfungsfrist muss so bemessen sein, dass der Vermieter kontrollieren kann, ob Ansprüche gegen seinen (ehemaligen) Mieter bestehen. So ist es beispielsweise nicht unüblich, auf die Nebenkostenabrechnung zu warten, um eventuelle Differenzen begleichen zu können. Die Frist, die dem Vermieter zusteht, kann sich im Einzelfall deshalb auf bis zu ein Jahr erstrecken.
Der Vermieter darf aber stets nur so viel Geld von der Kaution einbehalten, dass die voraussichtlichen Gegenansprüche wie Reparaturen oder Nachzahlungen hiervon abgedeckt werden. Den darüber hinausgehenden Betrag muss der Vermieter sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter ausbezahlen.
Zu beachten ist, dass diese Frist entfällt, wenn das Mietobjekt bereits weitervermietet wurde.
Wenn die Prüfungsfrist schließlich verstrichen ist, muss der Vermieter etwaige Gegenansprüche offenlegen. Bestehen solche nicht, muss die Mietkaution inklusive Zinsen ausbezahlt werden.

An wen muss die Kaution bei mehreren Mietern ausbezahlt werden?

Stehen auf der Mieterseite mehrere Personen, so stellt sich die Frage, welcher der Mieter die Kaution erhält. Dabei muss folgendes beachtet werden:
Die Kaution kann nur von allen Mietern gemeinsam zurückgefordert werden. Im Einzelfall ist es aber denkbar, dass ein Mieter von den übrigen Mietern ermächtigt wird, die Kaution für alle zurückzuverlangen.
Probleme gibt es zudem dann, wenn nur einer der Mieter die Kaution bezahlt hat. Dieser ist nicht berechtigt, die Kaution, z.B. wenn er nur selbst auszieht, nicht aber die anderen, vom Vermieter sofort zurückzuverlangen. Hier muss sich der Ausziehende mit seinen Mitmietern auseinandersetzen und eine Lösung finden. Ansonsten muss er bis zum Ende des Mietverhältnisses warten.

Ist die Rückzahlung der Mietkaution schon vor dem Auszug möglich?

Grundsätzlich hat der Mieter vor dem Ablauf dieser Prüfungsfrist keine Möglichkeit an die Kaution zu gelangen. Sofern der Vermieter hiermit einverstanden ist, könnte aber z. B. eine bereits hinterlegte Barkaution durch eine Bürgschaft ersetzt werden.

Darf der Mieter die Kaution „abwohnen“?

Regelmäßig gegen Ende eines Mietverhältnisses stellt sich für den Mieter die Frage, ob er denn nicht auf seine restlichen Mietzahlungen verzichten und stattdessen seine Kaution „abwohnen“ darf. In diesem Vorgehen des Mieters allerdings sieht der Bundesgerichtshof (BGH) einen Verstoß gegen Treu und Glauben und hat dies deshalb für unzulässig erklärt (BGH, Urteil vom 10.04.2013, Az.: VIII ZR 379/12). Der Mieter hat während des laufenden Mietverhältnisses schlichtweg keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Somit verbietet sich auch ein „Abwohnen“ der Kaution.

Was passiert mit der Kaution bei einem Vermieterwechsel?

Durch einen Eigentümerwechsel am Mietobjekt kommt es zu einem Vermieterwechsel (§ 566 BGB) und es stellt sich für die Beteiligten die Frage, von wem der Mieter nun die Kaution zurückverlangen kann. In der Praxis verweist der neue Vermieter den Mieter häufig an den ursprünglichen Vermieter mit der Begründung: „Die Kaution wurde an den alten Vermieter gezahlt“.
Dieses Problem hat der Gesetzgeber erkannt und mit § 566 a BGB eine Lösung geschaffen. Dieser besagt, dass der Erwerber bezüglich einer geleisteten Kaution in die Rechte und Pflichten des Veräußerers eintritt. Dies gilt unabhängig von der Form der Sicherheit.
Wurde also eine Barkaution hinterlegt, so muss bei Beendigung des Mietverhältnisses der neue Eigentümer das Geld inklusive Zinsen zurückbezahlen. Wenn er dazu nicht in der Lage ist, muss der vorherige Vermieter dafür Sorge tragen, dass der Mieter die Kaution zurückerhält (§ 566 a BGB).

Was passiert mit der Kaution, wenn der Mieter stirbt?

Stirbt der Mieter, so geht die Kaution keinesfalls verloren. Vielmehr können die Erben nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution nach den vorgenannten Maßstäben herausverlangen (§ 1922 Abs. 1 BGB).

Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter stirbt?

Beim Tod des Vermieters treten jedenfalls dessen Erben in den Mietvertrag ein. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter daher einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber den Erben als neue Vermieter (§ 1922 Abs. 1 BGB).

Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

Wenn die Kaution zur Rückzahlung fällig ist, muss der Mieter seinen Zahlungsanspruch innerhalb von drei Jahren geltend machen (§ 195 BGB). Danach ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt am 01. Januar des Jahres, welches auf das Jahr folgt, in dem die Kaution zur Rückzahlung fällig wurde (§ 199 Abs. 1 BGB).
Ein Beispiel: Endet das Mietverhältnis zum Ende des Monats September 2018, so hat der Vermieter in der Regel bis Ende März 2019 Zeit, sämtliche Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen. Somit ist die Kaution ab April 2019 zur Rückzahlung fällig. Die Verjährungsfrist beginnt demnach am 01. Januar 2020. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt also mit Ablauf des 31. Dezember 2022.

Welche Unterschiede gibt es zwischen der Mietkaution für Privatmieter und Gewerbemieter?

Im Unterschied zur privaten Mietkaution, wo höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete als Mietsicherheit vom Vermieter eingefordert werden darf, gibt es bei Gewerbemietverhältnissen keine Beschränkung hinsichtlich der Höhe der Mietkaution. Hier ist die Höhe der Kaution nach oben hin unbegrenzt. Sie muss daher individuell im Mietvertrag vereinbart werden. Die Mietsicherheit für Gewerbemietverhältnisse fällt daher meist wesentlich höher aus.

Aus diesem Grund werden Barkautionen bei Gewerberaummietverträgen eher selten hinterlegt. In der Regel werden eine Einlagensicherheit mittels Hausbank oder eine gewerbliche Mietkautionsversicherung genutzt.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Kaution? Ihre Rechtsanwälte für Mietrecht helfen Ihnen gerne weiter!